Автор статьи Веклич Станислав Валерьевич
Оспаривание оценок недвижимости по аренде и выкупу по ФЗ 159 – это право, которое государство оставляет за покупателем или арендатором недвижимости для того, чтоб тот имел возможность повлиять на выводы кадастровой оценки. К процедуре прибегают предприниматели и юридические лица, так как в их собственности находятся дорогостоящие недвижимые пассивы, на которые назначаются налоги. Из чего складывается конфликт, и какие инструменты влияния используют граждане при приобретении недвижимости?
Факторы формирования цены на недвижимость
Новому собственнику обязательно стоит получить отчет по форме ФЗ-135 в соответствии с законом «Об оценочной деятельности», а также через юриста ознакомиться о новых Федеральных стандартах оценки ФСО и СРО, так как это позволит экономить крупных суммы даже на налоговых выплатах за объект.
Управление территориями и правами на недвижимость невозможно без объективной оценки, и тут неизбежно возникает конфликт интересов двух стон – продавца и покупателя, либо арендатора и арендодателя. Одна из сторон заинтересована в повышении стоимости его товара, другая, напротив, в понижении.
Ввиду вышеперечисленных обстоятельств различают кадастровую и рыночную стоимость, и первая может значительно отличаться от второй. По сути кадастровая стоимость формируется правительством, а рыночная реальным спросом, тем, сколько готов заплатить покупатель. Тут одним из важнейших свойств можно обозначить место расположения недвижимости, например в элитном районе города или столице, либо по пути удобного транспортного маршрута. Разница может отличаться в несколько раз, оценка же состоят из нескольких критериев:
- Экономическая ситуация в данный момент времени в данном регионе, влияющая на соотношение спроса и предложения;
- Объективная платежеспособность основной массы покупателей. На этот фактор влияют системы кредитов на недвижимость и их доступность;
- Функциональное назначение объекта – он может быть производственным, торговым, складским или жилым (торговые площади в больших городах продаются дорого);
- Расположение недвижимости – квартиры в крупных мегаполисах гораздо дороже, и цена возрастает в разы на территории в элитных районах.
Особенности законодательства позволяют опытному юристу повысить кадастровую стоимость до такой степени, что она в несколько раз превышает рыночную. Потому у арендатора или покупателя недвижимости есть право оспорить эти цифры.
Документы для оспаривания кадастровой стоимости
- Доказательство собственности или документация на аренду;
- Доверенность, паспорт, технический паспорт БТИ;
- Подтверждения фактов о действительной стоимости недвижимости.
Оценочные работы проводятся не чаще одного раза за три года. Благодаря результатам исследования определяется максимальный адекватный налог и цены продажи данного участка или здания.
Важно!
Не стоит опасаться судов. По статистике 70% людей, подавших в суд на изменение стоимости недвижимости, выиграли дело. В этих ситуациях кадастровую стоимость удалось почти полностью уравнять с рыночной, чего и добивался истец. И это гораздо дешевле, чем экономить на услугах юристов.
Как проходит оспаривание оценок недвижимости по аренде и выкупу
Процесс оспаривания кадастровой оценки дает возможность сэкономить на купле-продаже порой в несколько раз, то есть речь идет о значительном капитале. В каких случаях пользователь может претендовать на эту процедуру?
- При приобретении земли или здания в собственность;
- При оформлении арендного договора для более выгодных условий;
- Для снижения налоговых отчислений за недвижимость.
О шансах на успех уже было сказано выше, а вот сколько же на практике сэкономит новый владелец? На практике в среднем уценка составляет 20-90% от изначальной стоимости. То есть затея стоит того, чтоб рискнуть, даже имея небольшие шансы на успех, ведь в случае выигрыша дела экономия составит сотни тысяч рублей, что вполне превысит расходы на адвоката.
ПО результатам работы оценочной компании заказчик получает ее выводы в двух печатных экземплярах, в соответствии с ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», а также документацию в электронном виде. При оформлении учитываются требования стандартов профильного СРО и оценки ФСО.
Заказчику стоит прописывать в условиях договора, что заключение СРО должно быть только положительным. В противном случае затея не имеет смысла. Полученный отчет об исследовании рыночной стоимости объекта дает возможность оспаривать кадастровую цену через комиссию или сразу через суд.
Что представляет собой отчет о рыночной стоимости объекта
Речь идет о многостраничном документе, в котором содержится описательная часть, расчеты, копии разрешительной документации, выполненной оценивающей компанией. Также на каждого оценщика должна быть выписка из реестра СРО, страховые полисы, подтверждение членства.
Изначально при формировании законодательства был расчет на то, что кадастровая цена будет объективно отображать стоимость объекта, и максимально будет приближена к рыночной. На деле исследование оставляет мимо поля зрения множество дефектов объекта и его особенности, влияющие на формирование цены. В одном только 2017 году было рассмотрено более 43 тысяч заявлений, касающихся 85 тысяч недвижимых объектов. Это почти на 40% больше, чем в 2016 г.
Победой заявителя завершилось 53% дел. Как видно, что бывает так, что расходы на Оспаривание оценок недвижимости по аренде и выкупу по ФЗ 159 не оправдываются. Тем не менее, граждане быстро адаптировались к изменениям в п.11 постановления пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года.
В 2019 году государственная оценка объектов по-прежнему остается очень субъективной. Так, для каждого района рассчитывается коэффициент, на который умножают площадь покупки или аренды. Размер налогов во многих случаях не устраивает собственников, так как объект может быть в аварийном состоянии, требующим ремонта и вложений, или в неудобной удаленности от города, либо иметь еще какие-то особенности. Через оспаривание в суде после обращения к опытному юристу можно сделать сумму налогов или аренды более объективной.
Автор статьи : Веклич Станислав Валерьевич
